親の家を売却して老人ホームへの入居を考えています。

　親の家を売却して老人ホームへの入居を考えています。名義変更や税金が心配です。

　親の不動産を売却して介護費用に活用する場合、親から子への「名義変更」が考えられますが、親が認知症の場合は売却も名義変更もできません。後見人を立て名義変更できたとしても、贈与税がかかります。これらのリスクを回避する方法として、認知症になる前に資産の管理だけを子に移転する「家族信託」があります。名義変更することなく子が親の不動産を売却でき、家族信託で取り決めた範囲内（親の生活費や介護費用など）で活用することが可能です。

　また、売却益が出た場合には「譲渡益課税」が発生します。しかし、一定の要件を満たすことで「3000 万円の特別控除の特例」を受けることが可能です。この特例は、家主が住まなくなってから3 年目の12 月31 日までに売却する必要があり、賃貸への不使用が条件です。特例の条件に当てはまらない場合でも、売却益が購入時の金額よりもマイナスとなっていれば課税を避けることができます。

　売却の他にも、賃貸やリバースモーゲージなどの方法もあります。親が元気なうちに、資産や使い道などの話し合いが大切です。